Ceny bytov v Žiline napovedajú postupnému rastu cien

4 marec, 2017 , publikoval:

Často sa stretávam s požiadavkou kupujúcich na nájdenie ideálnej nehnuteľnosti, ktorá by spĺňala ich požiadavku o vysnívanom bývaní.

Charakteristiky bytu ako je lokalita, poschodie, balkón, výťah, rekonštrukcia áno či nie nebudem rozoberať, keďže najdôležitejším kritériom rozhodovania býva cena.

V Žiline platí dvojnásobne, že klienti sa orientujú na základe ponuky na internete, pričom hľadajú najnižšiu cenu na m2 a byty v Žiline zaznamenávali mierny pokles cien (cca 2-5% ročne) v závislosti od vyjednávacích schopností  kupujúcich.

V roku 2014 vplyvom odloženia spotreby domácností pri kúpe nehnuteľností, rastom priemernej mzdy, poklesom nezamestnanosti a hlavne poklesom úrokových sadzieb na hypotekárnych úveroch došlo k výraznému nárastu dopytu po vlastnom bývaní. Trh s nehnuteľnosťami zareagoval najskôr vlažne, klienti si mohli byty vyberať zo širokej ponuky.

Priemerná cena bytov v Žiline sa pohybovala okolo 850 – 900 € m2 za nezrekonštruovaný byt mimo centra mesta a 1000-1050 € za m2 za byt blízko centra.

Lacné úvery mali za následok masívne výpredaje nehnuteľností  v týchto cenách a aktuálne ich nedostatok. Dnes(marec 2015)  je ťažké zohnať malometrážny byt a ak ho zoženie cena narástla od roku 2013 aj o 20 %. Väčšie byty ako 2 izbové a 3 izbové byty na tom nie sú inak, i keď aktuálny medziročný posun ceny je rast o cca 10 %.

Lacnejšie úvery a monetárna politika Európskej centrálnej banky (ECB) spôsobila, že trh nehnuteľností sa oživil do tej miery, že cenu opäť určuje predávajúci. Kvantitatívne uvoľňovanie (QE) EURO meny začalo v marci 2015 a je nastavené do septembra 2016, jeho konečná hodnota bude 1,14 bilióna EUR.

Vplyvom vyššie spomínaných špecifikácií trhu a monetárnej politiky preto očakávam ďalšie zvyšovanie dopytu po kúpe nehnuteľností, ich nedostatok a následné zvyšovanie cien.

Pripomína Vám to niečo ?

Na Slovensku rástli ceny nehnuteľností takmer konštantným tempom 20 % ročne a aktuálna situácia nasvedčuje, že nový trend by mohol priniesť rast cien nehnuteľností na úrovni  cca 10 % ročne pri menších bytoch a 5-10 % pri väčších bytoch. Táto situácia potrvá minimálne do konca roka 2016 (do konca QE).

Národná banka Slovenska (NBS) použila na analýzu úverovej politiky Slovenských bánk metódy stres testu ECB a prišla s niektorými inováciami pri posudzovaní požiadaviek klientov na hypotekárne financovanie (model prepočtu bonity klienta počíta s úrokom vyšším o 2% p.a., 100 % financovanie kúpy nehnuteľností je limitované pre vybraných klientov a iné). Tento fakt pomôže zmierniť dopad prípadného zdraženia hypotekárnych úverov, ale pred poklesom cien nehnuteľností Vás neochráni.

Poučenie z predchádzajúcej realitnej krízy vs. realitná bublina

Z pohľadu makléra špecializujúceho sa na riešenie ideálneho bývania pre klientov vidím investičné príležitosti na kúpu nehnuteľností  limitované hroziacim poklesom cien nehnuteľností , rizikom zvýšenia úrokových sadzieb hypotekárnych úverov v horizonte 3-5 rokov, vyčerpaním dopytu kupujúcich a rizikom, že hypotekárna kríza z roku 2009 síce aktuálne doznieva, ale len za cenu zvyšovania objemu peňazí v obehu centrálnymi bankami.

Nezabúdajme, že akákoľvek vláda kalkuluje v horizonte 4 rokov, zatiaľ čo Vy by ste sa mali zamerať na podstatne dlhšie obdobie.

Poraďte sa odborníkmi v tejto oblasti a vytvorte si vlastný názor. Nedajte sa ovplyvniť „zaručenými informáciami“, pretože kúpa nehnuteľnosti je vážnym rozhodnutím, ktoré ovplyvňuje Váš život po dlhú dobu.